IGPM – É POSSÍVEL A REVISÃO OU SUBSTITUIÇÃO DO IGPM?
Impactos Nos Contratos de Compra e Venda.
Muito importante o consumidor saber disso para evitar mais prejuízos!
Situação muito difícil experimentada por muitos consumidores é quando adquirem um terreno parcelado diretamente com a loteadora e com o passar do tempo acontece alguma situação na vida do consumidor que o impede de continuar arcando com o pagamento das parcelas que são reajustadas pelo IGPM.
Tanto o IGPM quanto o IPCA e INPC são índices utilizados para CORREÇÃO de valores e parcelas dos mais variados tipos. Esses índices não são juros, são índices de correção, atualização da parcela.
Por exemplo: muitos contratos de compra e venda utilizam o IGPM como base para reajuste das parcelas; contratos de locação também costumam utilizar o IGPM para correção de parcelas.
Ao atrasar as parcelas o consumidor fica desesperado, procurando uma solução para o problema, pois a empresa fica o cobrando, enviando cartas com diversas ligações durante o dia, de outro lado o consumidor fica com medo de perder o que foi pago e também vê um sonho sendo frustrado.
Aí é comum o consumidor começa a procurar meios de resolver aquele problema e na maioria das vezes ele não aceita aquela situação: de que não é possível levar aquele negócio adiante. Assim, o consumidor começa a procurar soluções que o possibilite continuar com o negócio.
Nesse meio, encontra propostas do tipo: reduza sua parcela do terreno pela metade; substituo o índice do seu contrato do IGPM por outro mais benéfico; quite seu contrato de 100 mil por 20 mil reais.
Então o consumidor pensa: meu problema está resolvido, vou reduzir as parcelas e continuo com o terreno.
A questão é que, estes tipos de processos judiciais que visam a redução de parcelas e substituição do índice de correção do IGPM para outro menos agressivos, são arriscados demais e tendentes ao fracasso, com algumas raras exceções. A maiorias das ações em tramite, são fracassadas, ou seja, o consumidor não tem êxito neste tipo de pedido e acaba complicando ainda mais sua situação.
Por isso o consumidor deve ficar atento a proposta de solução do problema como as elencadas anteriormente, pois ao invés de resolver o problema, este pode piorar.
Pois em muitos casos o consumidor para de pagar acreditando que vai ter a parcela reduzida ou deposita em juízo, crente naquela promessa, ou toma qualquer outra conduta que irá lhe prejudicar, quando havia outros caminhos mais seguros para o problema.
Um ponto importante é que todos esses índices variam de acordo com economia do país, pois são formados de acordo com vários preços do mercado. Então quando o país está em crise (por exemplo em decorrência da Pandemia de Covid 19) a tendencia é que os preços aumentem e consequentemente esses índices também aumentem.
Assim se torna muito difícil uma revisão de contrato, por este estar sendo reajustado por esse índice (IGPM), pois nenhuma das partes tem culpa se o índice está baixo ou elevado demais.
É comum o questionamento de que as parcelas de terrenos aumentaram demais, sendo na maioria dos casos o reajuste pelo IGPM que se elevou muito nestes tempos de pandemia.
Ocorre que um processo de revisão, como é conhecido, revisão de contrato, para alteração do índice e consequente redução das parcelas, precisa ser muito bem analisado, por profissional competente para não prejudicar ainda mais o consumidor.
O Poder Judiciário tem o entendimento de que o IGPM por si só não é ilegal e que a loteadora ou construtora não tem ingerência sobre o índice, ou seja, não é ela que controla o índice, por isso não pode ser penalizada pelo fato de ele estar elevado ou baixo.
Vários Tribunais têm julgado que o IGPM acrescido de juros de até 12% ao ano é legal, não cabendo qualquer revisão do contrato.
Por isso, você consumidor deve ficar atento com proposta tentadoras e vantajosas demais. Desconfie.
Para comprovar o exposto, de que esse processo de revisão é bem arriscado e que precisa ser bem estudado por profissional competente, anexo abaixo o número de diversos processos, em que o consumidor foi derrotado, ou seja, não conseguiu a redução das parcelas, proferidas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Parcelas reajustadas anualmente pelo IGPM-FGV mais 12% de juros ao ano Ausência de abusividade Questão já apreciada em precedentes embargos opostos pela autora em execução movida pela empreendedora do mercado imobiliário com base no mesmo contrato objeto dos autos Contrato que não prevê cobrança cumulada de comissão de permanência com outros encargos moratórios Sem hipótese para revisão ou modificação de cláusulas. Apelação não provida.” (AP 1006341-28.2017.8.26.0358, Relator Des. Sá Moreira de Oliveira, Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado TJSP, J. 04/07/2019).
RECURSO Apelação Contrato de Compromisso de Venda e Compra “Embargos à Execução” Insurgência contra a r. sentença que julgou improcedentes os embargos Inadmissibilidade Recurso não conhecido em relação ao Espólio de Rosimeire Alves de Souza Oliveira, nos termos do artigo 76, § 2º, inciso I, do CPC Evidente inexistência de cerceamento de defesa, eis que a prova pericial pretendida pelo apelante já foi produzida em ação revisional Incontroversa existência de relação jurídica entre as partes Não evidenciada a cobrança de juros capitalizados, tampouco da comissão de permanência Hipótese em que restou expressamente pactuado o reajuste anual das parcelas pelo índice de correção monetária IGPM-FGV mais 12% (doze por cento) de juros ao ano Inexistência de irregularidade ou abusividade no método de atualização das parcelas Sentença mantida Litigância de má-fé ou abusividade processual, não caracterizadas Honorários advocatícios majorados Preliminar rejeitada Recurso parcialmente conhecido e improvido. APELAÇÃO N° 1002795-96.2016.8.26.0358.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Loteamento. Obras de infraestrutura relacionadas à água e esgoto e sua interligação com a rede oficial de abastecimento. Obrigações do loteador concluídas antes da propositura da ação, conforme declaração fornecida pela própria Sabesp. Abusividade nos encargos das parcelas e do saldo devedor. Ausência de indícios mínimos para que se determine a realização de perícia contábil. Providência que competia às autoras. Cláusula redigida de forma clara, que adotou o IGPM, cuja legalidade é reconhecida, e fixou juros que não ultrapassam 12% ao ano. Inexistência de violação da Lei de Usura e da Súmula 101 do E. STJ. Anatocismo afastado. Dever de informação. Preço devidamente previsto no contrato. Não evidenciada a existência de vício de consentimento. Sentença mantida. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO: 1003428-43.2015.8.26.0229
Revisão contratual. Venda e compra de lote de terreno. Cerceamento de defesa não caracterizado. Irregularidade da composição do preço que seria aferível por mero cálculo aritmético. Contrato celebrado que não apresenta qualquer irregularidade. Preço ajustado para ser quitado em parcelas. Incidência de juros e de correção monetária que é inerente ao contrato para pagamento a prazo. Índices INCC e IGP-M que são legais. Sentença de improcedência mantida. Verba honorária ora ajustada. Preliminar rejeitada e recurso não provido, com observação. Apelação Cível Nº 1008410-04.2020.8.26.0269
Apelação. Ação revisional com pedido de indenização por danos morais. Compromisso de compra e venda de loteamento. Sentença de improcedência. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Desnecessidade da prova técnica. Questão exclusivamente de direito. Possibilidade de adoção do IGP-M para atualização do contrato. Valor da causa. Ação revisional cujo valor da causa não se amolda à integralidade do valor do contrato. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1022150-02.2019.8.26.0451; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2020; Data de Registro: 16/07/2020).
APELAÇÃO. Contrato de financiamento imobiliário. Ação Revisional julgada improcedente. Insurgência quanto a adoção do IGP-M para fins de reajuste. Impertinência. Índice reclamado respaldado pelo mercado e expressamente consignado no contrato em discussão. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Arguição de prejuízo genérica. Valor incontroverso sequer demonstrado. Inteligência do art. 330, §2º do CPC. Parte que se apega a parâmetros de reajuste “supostamente” prometidos por corretor imobiliário (R$ 10,00/mês) para abstrair da palavra empenhada em instrumento contratual que de livre e espontânea vontade firmou. Prova então colhida nos autos suficientes à formação da convicção do órgão julgador. Ilegitimidade passiva “in casu” bem reconhecida. Valor da causa. Proveito econômico perseguido. Precedentes. Sentença parcialmente modificada. RECURSO PROVIDO EM PARTE apenas quanto a readequação do valor atribuído à causa. (TJSP; Apelação Cível 1016727-61.2019.8.26.0451; Relator (a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/07/2020; Data de Registro: 07/07/2020)
CERCEAMENTO DE DEFESA – Inocorrência – Prova documental suficiente – Cumprimento do magistrado quanto à solução rápida do litígio, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC/15, art. 139, inciso II, e 370) – Preliminar rejeitada. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de imóvel – Sujeição ao diploma consumerista que não induz a necessária inversão do ônus da prova – Requisitos do art. 6º, VIII, do CDC não vislumbrados – Correção monetária expressamente prevista no contrato – Direito à informação clara e adequada aos consumidores (art. 6º, III, do CDC) – Ausência de abusividade na adoção do índice IGPM – Correção monetária não se confunde com juros – Cláusulas contratuais válidas e que devem ser cumpridas – Sentença mantida – Excepcional fixação de honorários recursais, diante da particularidade do caso – Recurso improvido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1015344-48.2019.8.26.0451; Relator (a): Lígia Araújo Bisogni; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/07/2020; Data de Registro: 01/07/2020)
Também decidiu nesse sentido, o C. Superior Tribunal de Justiça:
“Contrato de compra e venda de imóvel. Renegociação da dívida, índice de correção monetária. Abusividade. IGPM e INPC APELAÇÃO Nº 473.951.4/0-00 – VOTO N 21698451. A opção das partes contratantes pelo IGPM, incluída a renegociação, não revela qualquer abusividade, sendo o índice eleito perfeitamente legal, de uso corrente, admitido pela jurisprudência da Corte em diversos julgados. 2. Recurso especial conhecido e provido.” (Resp 403028/DF • Rei. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO – 3aTurma – j . 12.12.02 – pub. DJ 10/03/2003 p. 189).
Quando o consumidor se vê nessa situação, de não conseguir mais pagar as parcelas do contrato de terreno parcelado diretamente com a loteadora, uma das opções é rescindir o contrato e pedir a devolução de parte dos valores pagos.
Dessa forma, o consumidor se livra da dívida que ainda existia para pagar e ainda tem restituído parte dos valores pagos.
Dessa forma, em se tratando do consumidor a parte mais vulnerável nessa relação, na dúvida sobre seus direitos, é recomendado que procure profissional especializado para evitar maiores prejuízos e dissabores futuros.
Referências:
Site do: https://www.tjsp.jus.br/
Site do: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio
Publicado por:
Arthur Einstein de Souza Melim
Advogado – Inscrito na OAB/SP nº 337.528
www.arthurmelim.adv.br
Contato: (16) 9.9167-9282
Esse artigo possui caráter meramente informativo.
