Prática que está se tornando cada vez mais comum, para evitar a restituição de valores ao consumidor em caso de rescisão de contrato.
Este serviço consiste em dar suporte jurídico ao consumidor em um dos momentos mais difíceis de sua vida, quando vê o sonho da casa própria se frustrar e ainda correndo o risco de perder muito dinheiro pago que lhe deve ser restituído.
Com forma de pagamento facilitado e com parcelas iniciais de valores baixos, muitos consumidores acabam comprando lotes em novos loteamentos com a intenção de realizar a tão sonhada casa própria no futuro.
No entanto, com o decorrer do tempo, pode ocorrer muitos acontecimentos que desmotive ou impeça o consumidor de continuar arcando com o pagamento das parcelas.
Esses acontecimentos podem ser vários como perda do emprego, aumento desenfreado das parcelas (por exemplo devido à alta do IGPM), situação financeira difícil, motivos particulares etc., não sendo necessário um motivo específico para o desfazimento do negócio.
E quando isso acontece muitos consumidores ficam desesperados para se livrarem daquela dívida (parcelamento) quando decidem procurar a loteadora para solicitar o cancelamento ou rescisão de contrato, ou seja, o distrato, e acabam sendo surpreendidos com as mais variadas condutas e práticas abusivas contra o consumidor, que cito algumas abaixo para que o consumidor fique atento:
1 – Ser ignorado pela empresa;
2 – A recusa da devolução do terreno com a rescisão do contrato, obrigando o consumidor a procurar um novo comprador para o imóvel;
3 – Aceitar o distrato só com o porcentual de devolução previsto em contrato que na maioria das vezes contém porcentuais altíssimos e são considerados abusivos pelo Poder Judiciário;
4 – Alegam que o valor a ser devolvido pode ser devolvido de forma parcelada;
5 – Não indo muito longe, algumas empresas chegam a dizer ao consumidor que se o mesmo devolver o terreno perde tudo o que pagou e todas essas práticas são abusivas;
E dentre essas propostas abusivas, muitas loteadoras estão inserindo no contrato uma cláusula de alienação fiduciária que é fictícia, enganando consumidores que não tem mais condições de pagar as parcelas do terreno.
Muitas vezes essa alienação fiduciária não existe. Ela é fictícia, apenas com o intuito de tomar o imóvel do consumidor sem devolver nenhum valor que foi pago.
Para que a alienação fiduciária seja legal, é necessário que um terceiro integre a relação jurídica, na maioria das vezes um Banco, assim como ocorre nos contratos de financiamento bancário, em que um terceiro, o Banco, financia a compra do imóvel e os pagamentos são realizados diretamente ao Banco e não a loteadora, como ocorre em vários casos de alienação fictícia, em que o pagamento das parcelas do terreno é realizado diretamente para a loteadora.
Então você consumidor deve ficar atento quando lhe for negado o direito de desfazer o negócio (rescindir o contrato) sob o pretexto que o contrato é formalizado com base na alienação fiduciária e que se o consumidor não pagar o terreno, a empresa vai enviar o terreno para leilão e não vai devolver nenhum valor.
Mas o que o consumidor deve fazer para saber se essa alienação fiduciária do seu contrato é fictícia?
R: Se a loteadora se recusar a rescindir o contrato alegando que o contrato tem alienação fiduciária o consumidor deve verificar: primeiro se as parcelas do preço são pagas diretamente para a loteadora; segundo se houve um financiamento, ou empréstimo de capital perante um terceiro (geralmente Banco) para compra desse terreno.
Se as parcelas do preço do terreno forem pagas diretamente a loteadora e se não houve financiamento, ou empréstimo de capital perante um terceiro para compra do lote, o consumidor deve ficar atento, pois pode se tratar de cláusula abusiva através de uma alienação fiduciária fictícia.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já decidiu em casos semelhantes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. Rescisão. Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora, vinculando as duas obrigações. Devolução dos valores pagos pelo comprador, com direito de um percentual de retenção pela vendedora. Súmulas nº 1 e 3, TJSP. Sentença que determinou percentual de retenção de 25% dos valores pagos. Compensação dos gastos administrativos da vendedora. Precedente do STJ. Autores que deram causa à rescisão. Correção monetária. Recomposição do valor da moeda. Incidência desde os desembolsos. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Inexistência de mora da vendedora. Verbas de sucumbência. Honorários majorados. Recurso não provido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1004952-74.2018.8.26.0066; Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/05/2019; Data de Registro: 05/05/2019) (grifo nosso)
Para que o consumidor não seja enganado, recomenda-se ter a orientação de um profissional especializado para evitar maiores prejuízos.
Mas o consumidor pode se perguntar. Precisarei continuar pagando até o processo finalizar?
A resposta é não.
É importante dizer que é possível através de pedido liminar, solicitar a suspensão imediata dos pagamentos a partir da data da notificação feita perante a loteadora a respeito da opção pela rescisão contratual.
Ainda que assim não fosse, não faz sentido o consumidor continuar pagando por um lote qual pretende fazer rescisão do contrato.
Verificado que se trata de alienação fiduciária fictícia, saiba que é possível requerer a Rescisão de Contrato com a devolução de 70% a 90% das quantias pagas para contratos realizados até o dia 27 de dezembro de 2018.
Dessa forma, você consumidor devolverá o terreno e poderá ter restituído de 70% a 90% dos valores pagos. O referido posicionamento se dá pelo fato da possibilidade de a loteadora revender o terreno, não ficando com prejuízos.
Por exemplo: o consumidor pagou pelo terreno o valor de R$ 100 mil reais e ainda resta parcelas a pagar. Se rescindir o contrato, poderá ter restituído de 70 mil a 90 mil reais.
Assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
COMPRA E VENDA. Rescisão. Desistência da compradora. Imóvel não ocupado. Determinada a devolução de 80% das parcelas pagas. Correção monetária deve ser computada a partir do ajuizamento da ação. (…). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível 1128626-55.2016.8.26.0100; Relator: Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 03/06/2019 destaque meu);
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO DE
CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA – Rescisão que se deve ao comprador – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 10%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora da citação – Cobrança de taxa condominial antes sem imissão na posse – Devolução devida, mas em forma simples – Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº 1062121- 82.2016.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Eduardo Sá Pinto Sandeville, J. 09/03/2017).
Assim, tais valores devem ser devolvidos ao consumidor de uma só vez (em única parcela).
Além disso, a súmula 543 do STJ, informa que, a devolução do valor deve se dar, obrigatoriamente, em parcela única, sendo completamente vetado o parcelamento da devolução pela loteadora, mesmo que previsto em cláusula contratual.
Assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Desistência do comprador. Cabimento de retenção de 20% do valor pago. Estimativa razoável. Aplicação indistinta de cláusula que ensejaria desvantagem exagerada ao consumidor. RESTITUIÇÃO DE UMA SÓ VEZ. (…). Recurso das rés provido em parte, não conhecido o dos autores por deserção. (Apelação Cível 1007428-21.2014.8.26.0068; Relator: Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 14/05/2019 – destaque meu);
Nesse sentido, nosso escritório surge ajudando os consumidores a serem restituídos de seus direitos, bem como, não deixando que o sonho da casa própria se torne um pesadelo em sua vida.
O escritório ARTHUR MELIM SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA está disponível 24hs para responder os questionamentos dos clientes.
Estamos ONLINE para tirar suas dúvidas.
Documentos Necessários (CÓPIAS):
- Contrato de Compra e Venda;
OBS: Outros documentos poderão ser solicitados a depender do caso. Os documentos podem
ser enviados por e-mail ou no WhatsApp do Escritório de preferência em arquivo PDF.
