Com forma de pagamento facilitado e com parcelas iniciais de valores baixos, muitos consumidores acabam comprando lotes em novos loteamentos com a intenção de realizar a tão sonhada casa própria no futuro.
No entanto, no decorrer do tempo, pode ocorrer muitos acontecimentos que desmotive ou impeça o consumidor de continuar arcando com o pagamento das parcelas.
Esses acontecimentos podem ser vários como:
– Perda do emprego;
– Aumento desenfreado das parcelas (por exemplo devido à alta do IGPM);
– Situação financeira difícil;
– Motivos particulares etc.,
Obs: não é necessário um motivo específico para o desfazimento do negócio.
E quando isso acontece muitos consumidores ficam desesperados para se livrarem daquela dívida (parcelamento) quando decidem procurar a loteadora para solicitar o cancelamento ou rescisão de contrato, ou seja, o distrato, e acabam sendo surpreendidos com as mais variadas condutas e práticas abusivas contra o consumidor, que cito algumas abaixo para que o consumidor fique atento:
1 – Ser ignorado pela empresa;
2 – A recusa da devolução do terreno com a rescisão do contrato, obrigando o consumidor a procurar um novo comprador para o imóvel;
3 – Aceitar o distrato só com o porcentual de devolução previsto em contrato que na maioria das vezes contém porcentuais altíssimos e são considerados abusivos pelo Poder Judiciário;
4 – Alegam que o valor a ser devolvido pode ser devolvido de forma parcelada;
5 – Não indo muito longe, algumas empresas chegam a dizer ao consumidor que se o mesmo devolver o terreno perde tudo o que pagou e todas essas práticas são abusivas.
No caso de contrato celebrado após o dia 28.12.2018 é bem possível que o contrato esteja adaptado a Lei 13786/2018 e existem várias peculiaridades que podem ser passíveis de anulação na justiça, trazendo um maior valor de restituição ao consumidor.
No caso de o contrato estar adaptado a Lei 13.786/2018 a empresa pode descontar a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Ocorre que muitas vezes, 10% do valor do contrato é um valor muito elevado em relação ao valor pago.
Por exemplo: determinado consumidor totalizando as parcelas pagas já pagou o valor de R$ 25.000,00, só que 10% do valor atualizado do contrato equivale aos mesmos R$ 25.000,00 (considerando um contrato de R$ 250.000,00). Nesse caso o consumidor não ficaria com nada e perderia tudo o que pagou e isso é um absurdo. Obviamente essa não é a intenção da legislação.
Existem mecanismos jurídicos para que esse porcentual de 10% não seja aplicado dessa forma, conforme o exemplo citado acima, pois se assim não fosse, o consumidor perderia tudo e a empresa ainda ficaria com o terreno para vender novamente para outra pessoa por maior valor de mercado.
Assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de são Paulo, reduzindo os valores de multas abusivas estipuladas em contratos celebrados após 28 de dezembro de 2018, determinando a restituição de 75% dos valores pagos:
“EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES Procedência Parcial Inadimplência ou desistência do compromissário comprador e que não constitui óbice para que postulem a rescisão da avença, tampouco a devolução do quanto adimpliram Inteligência da Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça e art. 53 do CDC. Contrato celebrado sob a égide da LEI DO DISTRATO. Considerando a peculiaridade do caso concreto (contrato com vigência de poucos dias) é excessivamente onerosa a sua aplicação da\s disposições contratuais nos moldes da Lei 13.786/18 Inteligência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do Código Civil, que admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas. Sentença que determinou RESTITUIÇÃO de 75% dos valores pagos pelos autores Cabimento Precedentes do STJ e desta Corte Insurgência quanto ao TERMO INICIAL DE CÔMPUTO DOS JUROS DE MORA – juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão Tese fixada em Recurso Repetitivo Resp 1.740.911/DF – Sentença parcialmente reformada Recurso parcialmente provido.” (Apelação Cível nº 1000191-23.2020.8.26.0068, Rel. Salles Rossi, j. 21/9/20)
Alguns contratos preveem o desconto de 0,75% por mês a título de fruição ou taxa de ocupação, para cada mês que o imóvel esteve disponível ao consumidor. No entanto, a jurisprudência entende que só é aplicável este porcentual de fruição, se houve efetivo uso do bem, ou seja, se houve algum lucro do imóvel ou se o consumidor tirou algum proveito daquele imóvel.
A simples disponibilidade do terreno não é justificativa suficiente para que lhe seja cobrado taxa de ocupação.
Por exemplo: se o consumidor fez uma casa e morava no imóvel aí sim será possível cobrar a taxa de ocupação, porque houve efetivo uso e proveito do bem. Caso não tenha ocorrido o efetivo uso do bem, ou seja, se o consumidor não usou esse terreno, esse desconto é indevido.
Assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – INEXISTÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO IMÓVEL OU DE OUTRA FORMA de uso com efetivo proveito econômico que pudesse ensejar o enriquecimento sem causa do adquirente – taxa de ocupação indevida” (Ap. nº 1005037-75.2019.8.26.0664, 14ª Câmara de Direito Privado-TJSP, rel. Des. Carlos Abrão, j. 3.3.2020).
“TAXA DE FRUIÇÃO: Cobrança pela vendedora descabida, na medida em que o lote vencido estava sem benfeitorias, inexistindo a efetiva ocupação do bem” (Ap. nº 1003415-28.2019.8.26.0189, 15ª Câmara de Direito Privado-TJSP, rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 20.1.2020).
A empresa também pode descontar a comissão de corretagem, desde que esta, esteja especificada no contrato de forma clara e precisa e destacada do preço do imóvel e não esteja de forma mascarada para somente incluir descontos no valor a restituir ao consumidor.
Muitas empresas colocam no contrato valores altíssimos pagos a título de corretagem para que no caso de rescisão do contrato, aquele valor não seja incluído no valor a devolver ao consumidor, só que na prática, na maioria das vezes o corretor nunca recebeu aquele valor, tendo recebido um valor bem inferior.
Por exemplo: Já vi casos em que a empresa colocou no contrato que a comissão de corretagem era no valor de R$ 7.400,00 (sete mil e quatrocentos reais) para um terreno no valor de R$ 133.000,00 e nós sabemos que raramente uma empresa loteadora paga esse porcentual para comissão de corretor.
É uma prática abusiva que existe os meios corretos para ser desmascarada e restituir um valor maior ao consumidor que pretende desfazer o negócio.
A questão principal é que, grandes loteadoras fazem muitas manobras com o intuito de no caso de rescisão do contrato e devolução do terreno reste o menor valor possível a restituir ao consumidor, afinal de contas, quanto menos a empresa restituir ao consumidor mais ela estará lucrando, pois além de não devolver todo o valor pago ainda ficará com o imóvel para comercializá-lo novamente por maior valor de mercado.
Nestes casos, de contratos celebrados após o dia 28 de dezembro de 2018 é imprescindível a análise por um profissional especializado para que seja tomado a melhor decisão, evitando maiores prejuízos ao consumidor.
Para todas essas situações citadas acima, existem mecanismos jurídicos para minimizar o prejuízo do consumidor lhe restituindo um valor maior no caso de rescisão do contrato, ou seja, desfazimento do negócio.
Mas o consumidor pode se perguntar. Precisarei continuar pagando até o processo finalizar?
A resposta é não.
É importante dizer que é possível através de pedido liminar, solicitar a suspensão imediata dos pagamentos a partir da data da notificação feita perante a loteadora a respeito da opção pela rescisão contratual.
Ainda que assim não fosse, não faz sentido o consumidor continuar pagando por um lote qual pretende fazer rescisão do contrato.
Dessa forma, em se tratando do consumidor a parte mais vulnerável nessa relação, na dúvida sobre seus direitos, é recomendado que procure profissional especializado para evitar maiores prejuízos e dissabores futuros.
Referências:
Site do: https://www.tjsp.jus.br/
Publicado por:
Arthur Einstein de Souza Melim
Advogado – Inscrito na OAB/SP nº 337.528
www.arthurmelim.adv.br
Contato: (16) 9.9167-9282
Esse artigo possui caráter meramente informativo.
